Eine bezahlbare und zugleich passende Wohnung zu finden, bleibt für viele Menschen in Nürnberg schwierig. Wie angespannt die Lage ist, zeigt die neue Wohnungsmarktbeobachtung 2025, die Bürgermeister Nasser Ahmed am Donnerstag (23.07.2026) im Stadtplanungsausschuss vorgestellt hat.
Der Bericht untersucht unter anderem den künftigen Wohnungsbedarf, die Entwicklung der Mieten, den Neubau, den Leerstand und die Situation in den einzelnen Stadtteilen. Die zentrale Erkenntnis der Stadt lautet: Nürnberg wachse weiter, während der Bau neuer Wohnungen nicht schnell genug vorankomme.
Rund 14.700 zusätzliche Wohnungen in Nürnberg benötigt
Bis zum Jahr 2033 würden in Nürnberg rund 14.700 zusätzliche Wohnungen gebraucht, heißt es in der aktualisierten Bedarfsprognose. Besonders groß sei der Druck in den kommenden Jahren: Allein bis 2029 müssten etwa 10.840 Wohnungen hinzukommen. Das entspreche rechnerisch rund 2.170 neuen Wohnungen pro Jahr.
Damit liege der prognostizierte Bedarf sogar etwas über dem Ziel der Stadt, jährlich ungefähr 2.000 neue Wohnungen zu schaffen. Dieses Ziel sei bislang lediglich im Jahr 2023 erreicht worden. 2024 seien knapp 1.500 Wohnungen fertiggestellt worden. Im langjährigen Durchschnitt bewege sich die Zahl der Fertigstellungen zwischen etwa 1.000 und 1.500 Wohnungen pro Jahr.
Für Wohnungssuchende bedeutet das: Solange deutlich weniger gebaut wird, als rechnerisch benötigt wird, dürfte der Wettbewerb um verfügbare Wohnungen hoch bleiben.
Flächen wären vorhanden – Projekte stocken trotzdem
An mangelnden Flächen scheitere der Wohnungsbau nach Einschätzung der Stadt derzeit nicht. Bis 2033 gebe es rechnerische Potenziale für rund 25.700 Wohnungen. Etwa 18.100 davon befänden sich bereits in konkreten Investitionsplanungen.
Das Problem liege vielmehr bei der Umsetzung. Viele Vorhaben seien zwar geplant oder bereits genehmigt, würden wegen hoher Bau- und Finanzierungskosten sowie wirtschaftlicher Unsicherheit aber nicht oder nur verzögert realisiert, erklärte Ahmed laut Mitteilung.
Für die Stadt wird es deshalb nicht allein darauf ankommen, weitere Baugebiete auszuweisen. Entscheidend dürfte sein, ob bereits vorbereitete Projekte tatsächlich begonnen und fertiggestellt werden können.
Familien finden häufig keine passende Wohnung
Die Wohnungsmarktbeobachtung betrachtet erstmals ausführlicher, welche Arten von Wohnungen fehlen. Nach Angaben der Stadt bestehe ein besonders hoher Bedarf an familiengerechten Wohnungen, Unterkünften für Auszubildende und Studierende sowie an seniorengerechtem und barrierearmem Wohnraum.
Familien würden weiterhin überdurchschnittlich häufig ins Nürnberger Umland ziehen, weil sie innerhalb der Stadt keine bezahlbare oder ausreichend große Wohnung fänden. Ältere Menschen benötigen dagegen häufiger Wohnungen, die ihnen auch bei eingeschränkter Mobilität ein selbstständiges Leben im vertrauten Viertel ermöglichten. Für Studierende und Auszubildende fehle vor allem kleiner und günstiger Wohnraum.
Die reine Zahl neuer Wohnungen sagt daher nur wenig aus. Werden vor allem hochpreisige oder für die tatsächliche Nachfrage ungeeignete Wohnungen gebaut, löst dies nicht die Probleme vieler Menschen.
Angebotsmieten steigen weiter
Auch die Mietentwicklung zeigt, wie angespannt der Nürnberger Wohnungsmarkt ist. Nach Angaben der Stadt seien die Angebotsmieten seit der vorherigen Wohnungsmarktbeobachtung erneut gestiegen.
Für Bestandswohnungen würden inzwischen im Durchschnitt rund 11,60 Euro pro Quadratmeter verlangt. Bei neu gebauten Wohnungen liege die durchschnittliche Angebotsmiete bei etwa 15 Euro pro Quadratmeter. Dabei gebe es deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen.
Besonders hohe Mieten würden unter anderem in der Altstadt, in Maxfeld, St. Johannis, St. Jobst und Muggenhof verlangt. Vergleichsweise niedrigere Mietniveaus gebe es in Teilen der Südstadt und in Langwasser Südost.
Die Zahlen beziehen sich auf neu angebotene Wohnungen. Sie zeigen somit vor allem, mit welchen Preisen Menschen rechnen müssen, die aktuell umziehen oder neu nach Nürnberg kommen. Bestehende Mietverträge können deutlich darunter liegen.
Nur 1,6 Prozent der Wohnungen stehen leer
Entlastung durch leer stehende Wohnungen ist kaum zu erwarten. Die Leerstandsquote liege laut Bericht bei lediglich rund 1,6 Prozent. Für einen funktionierenden Wohnungsmarkt werde üblicherweise eine sogenannte Fluktuationsreserve von etwa zwei bis drei Prozent benötigt.
Eine gewisse Zahl freier Wohnungen ist notwendig, damit Menschen bei einem Arbeitsplatzwechsel, einer Trennung, einer Familiengründung oder aus gesundheitlichen Gründen überhaupt umziehen können. Liegt der Leerstand deutlich darunter, ist die Auswahl gering und der Druck auf Wohnungssuchende entsprechend groß.
Gleichzeitig wolle die Stadt verhindern, dass vorhandene Wohnungen dauerhaft ohne Grund leer stünden. Die Nürnberger Zweckentfremdungsverbotssatzung bleibe deshalb ein wichtiges Instrument, um bestehenden Wohnraum zu sichern.
Geförderter Wohnungsbau gewinnt an Bedeutung
Eine zentrale Rolle spiele nach Einschätzung der Stadt der geförderte Wohnungsbau. Unter den derzeitigen wirtschaftlichen Bedingungen ermögliche die öffentliche Förderung bei manchen Projekten überhaupt erst eine Realisierung.
Im Jahr 2024 seien rund 42 Prozent aller fertiggestellten Wohnungen gefördert gewesen. Zudem seien erstmals seit vielen Jahren mehr neue geförderte Wohnungen geschaffen worden, als ältere Wohnungen aus ihrer Preis- oder Belegungsbindung gefallen seien.
Langfristig bleibt die Lage dennoch problematisch: Ohne zusätzliche Maßnahmen würden bis 2044 mehr als 4.900 geförderte Wohnungen ihre Bindung verlieren. In den Nürnberger Großwohnsiedlungen könnte bis 2045 sogar mehr als jede zweite derzeit gebundene Wohnung betroffen sein. Nach Ablauf der Bindung können die Wohnungen grundsätzlich zu anderen Konditionen vermietet werden.
Die Stadt setze deshalb neben dem Neubau auf den Erhalt bestehender Bindungen, preisgedämpfte Wohnangebote sowie eine engere Zusammenarbeit mit Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und weiteren Partnern.
Umsetzung wird zur entscheidenden Aufgabe
Die Wohnungsmarktbeobachtung macht deutlich, dass Nürnberg nicht nur mehr Wohnungen benötigt. Gefragt sind vor allem Wohnungen, die sich Haushalte mit normalen oder niedrigen Einkommen leisten können und die zu unterschiedlichen Lebenssituationen passen.
Planungen und Flächenpotenziale sind nach Darstellung der Stadt in erheblichem Umfang vorhanden. Ob sich die Lage für Wohnungssuchende spürbar verbessert, hängt jedoch davon ab, wie viele dieser Projekte tatsächlich umgesetzt werden – und zu welchen Preisen die entstehenden Wohnungen anschließend angeboten werden.