Eine Immowelt-Analyse für die 80 deutschen Großstädte zeigt, wie viele Quadratmeter sich Mieter für ein Budget von 1000 Euro leisten können: In 60 der 80 untersuchten Städte ging die Wohnfläche seit 2022 um mindestens 10 Prozent zurück. Datenbasis für die Berechnung waren die auf immowelt.de inserierten Angebote. Es geht dabei also um die Nettokaltmieten bei Neuvermietungen.
Ursache für die stark steigenden Mietpreise ist der fatale Mix aus stagnierendem Neubau durch hohe Baukosten, dem Platzen des Eigenheimtraums infolge der Zinswende sowie Überlauf- und Nachholeffekten in günstigeren Regionen.
Wie weit kommt man heute noch mit monatlich 1.000 Euro für die Kaltmiete?
Die Antwort auf diese Frage fällt für Wohnungssuchende in deutschen Großstädten zunehmend ernüchternd aus. Die aktuelle Immowelt-Analyse der Angebotsmieten von Bestandswohnungen in den 80 größten deutschen Städten vergleicht die Wohnfläche für ein Budget von 1.000 Euro im März 2026 mit dem Stand von März 2022. Das Ergebnis: Der Wohnraum für das gleiche Geld ist in den vergangenen vier Jahren deutlich geschrumpft.
In Berlin beispielsweise um 16 Quadratmeter – das entspricht der Fläche eines ganzen Zimmers. Auch in Hamburg (-12 Quadratmeter), Köln (-9 Quadratmeter), Frankfurt (-8 Quadratmeter) und München (-7 Quadratmeter) bekommt man für 1.000 Euro nun deutlich weniger Wohnraum.
Die starken Mietpreiserhöhungen entziehen Normalverdienern die Lebensgrundlage, sagt Immowelt-CEO Theo Mseka: „Ohne gezielte Entlastungen beim Bauen wird sich die Spirale aus schrumpfenden Flächen und steigenden Mieten weiterdrehen.“
Den prozentual stärksten Rückgang an Wohnfläche müssen Mieter in Berlin verkraften: Erhielt man in der Hauptstadt vor vier Jahren für 1.000 Euro noch rund 86 Quadratmeter, sind es heute lediglich 70 Quadratmeter und somit fast 19 Prozent weniger.
In den anderen Metropolen ist der Effekt ebenfalls spürbar, aber nicht ganz so ausgeprägt. Da dort die Mieten bereits vor vier Jahren hoch waren, fallen die Rückgänge der Wohnfläche nicht ganz so drastisch aus: In Hamburg sank die leistbare Fläche von 87 auf 75 Quadratmeter (-13,8 Prozent), in Frankfurt von 69 auf 61 Quadratmeter (-11,6 Prozent). In Köln büßen Wohnungssuchende 9 Quadratmeter ein und müssen sich heute mit 74 statt 83 Quadratmetern begnügen (-10,8 Prozent). Das ohnehin schon extreme Pflaster München bildet das Schlusslicht beim Platzangebot: Für 1.000 Euro Kaltmiete gibt es in der bayerischen Landeshauptstadt heute im Schnitt nur noch 48 Quadratmeter statt zuvor 55 Quadratmeter (-12,7 Prozent). Das entspricht in etwa einer 2-Zimmer-Wohnung, die sich für Singles oder Paare anbietet. Familientaugliche Wohnungen sind für ein Budget von 1000 Euro in München nicht mehr zu finden.
Die größten Flächenverluste treten in mehreren Städten des Ruhrgebiets auf. Dort sind im Vergleich zwar die Mietpreise günstiger, sodass Mieter für 1000 Euro noch geräumige Wohnungen finden können. Allerdings hat der Anstieg der Angebotsmieten auch in diesen Städten dafür gesorgt, dass Wohnungssuchende merklich weniger Fläche für das gleiche Geld bekommen als noch 2022: In Gelsenkirchen schrumpft die leistbare Fläche um 29 Quadratmeter, in Hagen um 27 Quadratmeter. Auch Recklinghausen, Duisburg und Bremerhaven verlieren jeweils mehr als 23 Quadratmeter.
Und bei uns in Nordbayern?
Für 1000 Euro hat man als Mieter sowohl in Nürnberg als auch in Erlangen 2022 noch durchschnittlich 96 Quadratmeter bekommen, nun sind es in beiden Städten 84 Quadratmeter. Das entspricht einem Rückgang von 12,5 Prozent Wohnfläche für denselben Preis. In Fürth ging die entsprechende Fläche von 101 auf 90 Quadratmeter zurück (- 10,9 Prozent) und auch in Würzburg bekommt man jetzt für 1.000 Euro nur noch 88 Quadratmeter – 2022 waren es noch 99. Das entspricht einem Rückgang von 11,1 Prozent für Würzburg. Dieser Trend betrifft also nicht nur Berlin, Hamburg und München, sondern auch Mieter bei uns in der Region.
Ursachen für die stark ansteigenden Mietpreise
Bemerkenswert ist, dass die Rückgänge der Mietfläche für denselben Preis bundesweit relativ einheitlich ausfallen. In 60 der 80 untersuchten Städte ist die leistbare Wohnfläche um mindestens 10 Prozent binnen vier Jahren geschrumpft. Die steigende Belastung für Mieter ist also längst nicht mehr auf Hochpreis-Metropolen beschränkt, sondern hat inzwischen breite Teile des deutschen Wohnungsmarktes erfasst – auch jene Städte, die eigentlich als preiswert gelten.
Um diese Entwicklung einzuordnen, lohnt sich ein Blick auf die finanzielle Realität der Bürger: Das monatliche Haushaltsnettoeinkommen in Deutschland liegt laut dem Statistischen Bundesamt im Durchschnitt bei 3.176 Euro. Ein Budget von 1.000 Euro für die reine Kaltmiete verschlingt somit bereits fast ein Drittel des gesamten Nettoeinkommens eines Durchschnittshaushalts. Nebenkosten, Heizung oder Stromverbrauch sind noch nicht eingerechnet.
Die Gründe für den rasanten Mietenanstieg liegen vorrangig im Zusammenspiel folgender Faktoren:
- Steigende Baukosten und Handwerkerpreise hemmen den Wohnungsbau und machen Wohnungsinstandhaltung teurer.
- Durch den sprunghaften Anstieg der Bauzinsen ab 2022 ist außerdem der Traum vom Eigenheim für viele Familien der Mittelschicht geplatzt. Die Konsequenz: Viele Menschen, die eine Immobilie kaufen wollten, bleiben als Mieter auf dem Markt oder drängen neu hinein.
- Durch die teuren Mietpreise weichen Wohnungssuchende zunehmend auf traditionell günstigere Randlagen und umliegende Städte der Metropolen aus. Diese plötzliche, enorme Nachfragewelle trifft dort auf ein viel zu geringes Angebot.
- Da Städte wie Oberhausen, Duisburg oder Gelsenkirchen jahrelang ein im Vergleich sehr niedriges Mietniveau hatten (oft um die 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter), schlägt jede absolute Erhöhung prozentual extrem zu Buche. Steigt die Miete dort um einen Euro pro Quadratmeter, bedeutet das sofort einen zweistelligen prozentualen Sprung – während derselbe Anstieg in bereits sehr teuren Städten statistisch weniger schwer ins Gewicht fällt.